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Evaluation d’immeubles de rapport: les juges retoquent l’administration

14 juillet 2016 - 16 h 17 min
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La méthode par comparaison est employée depuis des années par l’administration fiscale pour évaluer des immeubles de rapport. Mais en juillet 2015, un arrêt de la Cour d’appel de Douai est venu remettre en question cette pratique. ADEM Expertise vous éclaire sur cette nouvelle jurisprudence.

Dans l’arrêt du 23 juillet 2015, la Cour d’appel de Douai a rappelé que le Guide de l’évaluation des biens, produit par la Direction Générale des Finances Publiques, permet l’utilisation de plusieurs méthodes complémentaires pour évaluer la valeur vénale d’un immeuble de rapport. L’administration fiscale ne peut donc recourir à une seule et unique  méthode pour justifier un redressement fiscal.

La méthode par comparaison, oui mais pas seulement…

Le Guide de l’évaluation des biens est clair : la valeur vénale d’un bien immobilier peut être recherchée par plusieurs méthodes :

  • la méthode par comparaison, qui comme son nom l’indique se base sur les données réelles du marché immobilier, en recensant les dernières ventes de biens similaires;
  • la méthode par capitalisation ou par le revenu, qui se fonde sur le montant du ou des loyers et le taux de rentabilité;
  • la méthode par réajustement de valeur antérieure, assez proche de la méthode par comparaison, mais qui n’impose pas de ne sélectionner que des biens similaires.

Les faiblesses de la comparaison

La méthode par comparaison est très souvent utilisée par l’administration, car facile à mettre en pratique à partir d’une base de données à jour. Il existe cependant un bémol de taille : pour être fiable, elle suppose d’avoir des informations relatives à des biens très semblables à celui qui est évalué. Pas toujours évident si l’immeuble est atypique ou si le marché n’est pas très actif sur ce type de biens.

L’alternative : la combinaison de deux méthodes

Finalement pragmatique, l’arrêt de la Cour d’appel valide le recours à la combinaison de la méthode par comparaison et de la méthode par le revenu. Par conséquent, un contribuable qui conteste l’évaluation de l’administration fiscale sera désormais en droit de demander une expertise plus complète, associant les deux méthodes d’évaluation

Pour en savoir plus sur les méthodes d’évaluation :

www.impots.gouv.fr

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