Glossaire de l’Immobilier

Arbitrage

L’arbitrage est une procédure permettant de résoudre un conflit existant ou à venir entre plusieurs parties, en évitant d’aller en justice. L’arbitrage peut être prévu au préalable dans un contrat ou un accord. En cas de litige avéré, les parties font appel à un tiers, choisi au préalable d’un commun accord. Contrairement à la procédure de la médiation, l’arbitrage débouche sur une solution qui s’impose aux parties.

Avis de valeur

L’avis de valeur est un document officiel qui précise la valeur vénale d’un bien immobilier. Il atteste de la valeur du bien dans le cadre d’une vente, mais il fait aussi foi auprès de l’administration fiscale, d’un notaire ou encore d’un banquier.

 

Bail

Le bail est un contrat de location qui lie un bailleur (souvent le propriétaire), et un ou des locataire(s). Le locataire s’engage à payer un loyer, en échange de quoi le bailleur lui assure la jouissance d’un bien, immobilier ou non, durant un certain laps de temps.

Bail à construction

Dans le bail à construction, le locataire s’engage à édifier principalement des constructions sur le terrain qui fait l’objet du contrat de location, et à les entretenir jusqu’à la fin du bail.

Bail commercial

Le bail commercial concerne des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Avec ce bail, le locataire est protégé par un encadrement strict de toute révision éventuelle du loyer et par un droit à renouvellement de principe.

Bail dérogatoire

Egalement appelé bail précaire ou bail de courte durée, le bail dérogatoire est utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal et se différencie du bail commercial classique par sa durée : Il est plus court et le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique se caractérise par sa longue durée, comprise entre 18 et 99 ans. A l’issue de cette période, le bailleur devient propriétaire des constructions ou améliorations réalisées par le locataire. Le bail emphytéotique est aujourd’hui souvent utilisé par les collectivités locales ou par des investisseurs pour des bâtiments industriels ou commerciaux.

Bail professionnel

Le bail professionnel s’applique principalement aux professions libérales, par opposition au bail commercial, qui concerne la location d’un local utilisé pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les règles édictées dans le bail professionnel sont plus souples que celles du bail commercial.

 

Constat de désordres

Un constat de désordres permet de servir de preuve en cas de défauts, vices apparents ou malfaçons, en particulier dans le cadre de travaux immobiliers. Ce document, établi par un huissier ou un clerc expert, énumère les constatations matérielles, et peut s’appuyer sur des photos ou des vidéos.

Crédit-bail immobilier 

Un crédit-bail immobilier est un type particulier de location d’un bien immobilier. Ce système permet à un crédit-bailleur de louer à son locataire un bien immobilier à usage professionnel, par exemple des bureaux, sur une durée prévue dans le contrat, avec option d’achat en fin de période.

 

Démembrement

Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d’un bien, en distinguant la nue-propriété, qui permet de disposer d’un bien, et l’usufruit, qui permet de jouir du bien et d’en percevoir les fruits. Les cas les plus fréquents de démembrement de propriété se rencontrent à l’occasion de successions, lorsque le conjoint survivant conserve l’usufruit du logement, les héritiers devenant nus-propriétaires. Autre cas fréquent de démembrement de propriété : le viager, puisque le vendeur conserve l’usufruit de son bien jusqu’à son décès.

Déplafonnement

En matière de bail commercial, la règle est le plafonnement du loyer sur la base de l’Indice des loyers commerciaux, notamment lors du renouvellement de bail. Il existe cependant des dérogations à ce principe : le niveau de loyer peut être déplafonné et réévalué sur la base de la valeur locative du bien, par exemple lorsque les loyers pratiqués dans le voisinage sont manifestement supérieurs, ou encore lorsque la nature des activités autorisées dans le bail est modifiée.

Déspécialisation

Concernant des locaux commerciaux, la déspécialisation consiste à modifier la destination des locaux par rapport à ce qui est prévu dans le bail. Il peut s’agir d’un changement total d’activité (déspécialisation plénière) ou d’un ajout d’activité, en supplément de celle(s) mentionnée(s) dans le bail (déspécialisation partielle). A noter : c’est par acte d’huissier que le locataire doit faire la demande de déspécialisation à son bailleur.

Droit au bail

Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce : il s’agit du droit qu’a le locataire d’occuper les locaux et de bénéficier du droit à renouvellement qui y est rattaché. La cession de bail implique donc le versement d’une indemnité du nouveau locataire à l’ancien, c’est la vente du droit au bail.

Droit au renouvellement

Parmi les règles du bail commercial, figure le droit à renouvellement. Dans la pratique, à l’issue d’un bail, le renouvellement peut intervenir de plein droit sur proposition du bailleur ou sur demande du locataire. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande du locataire, il devra lui verser une indemnité d’éviction, sauf à invoquer un motif légitime de non renouvellement.

Droit de préemption

Un bailleur qui souhaite vendre son bien immobilier en fin de bail doit donner la priorité de la vente à son locataire : c’est le droit de préemption et il ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation principale et à ceux à usage mixte d’habitation principale et professionnel. Les communes disposent par ailleurs d’un droit de préemption spécifique leur permettant d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, afin de réaliser une opération d’intérêt général.

Due diligence

Ce terme d’origine anglo-saxonne désigne l’ensemble des vérifications qu’un investisseur peut être amené à réaliser avant de conclure une transaction. L’objectif est d’avoir une vision aussi juste que possible de la situation ou de la stratégie d’une entreprise par exemple, en matière fiscale, sociale, comptable…

 

Expropriation

L’expropriation est une procédure administrative qui permet à une personne publique (Etat, collectivités locales…) de se porter acquéreur d’un bien immobilier en contraignant son propriétaire à le céder, contre le paiement d’une indemnité. Pour être légale, cette expropriation doit servir des raisons d’utilité publique, c’est-à-dire qu’elle doit permettre par exemple la réalisation d’ouvrages publics ou d’aménagements urbains.

 

Facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité font partie des éléments qui déterminent la valeur locative de locaux commerciaux. Ils dépendent de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, des activités présentes dans le voisinage, des moyens de transports environnants, et de l’attrait particulier que présente l’emplacement. Une modification notable de ces facteurs au cours du bail constitue le seul motif permettant de déplafonner le loyer.

Fonds de commerce

Sous la notion juridique de fonds de commerce sont réunis les éléments incorporels (clientèle, marque, droit au bail…) et corporels (marchandises, matériel…) mobilisés pour mener une activité commerciale. Les murs du commerce ne font pas partie du fonds de commerce.

 

Hoguet (loi)

La loi Hoguet régit l’activité des professionnels de l’immobilier depuis le 2 janvier 1970. Elle encadre les conditions d’accès et d’exercice des activités immobilières. Elle impose notamment l’affichage des honoraires dans les agences, et oblige les professionnels à souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et à posséder une carte professionnelle. Parfois contestée en raison de son ancienneté, la loi Hoguet a été partiellement modifiée par la loi Alur de 2014.

 

Immeubles par destination

Un immeuble par destination est un bien meuble qui est rattaché durablement et de façon fixe à un immeuble. Il est alors considéré comme un bien immeuble et en acquiert ainsi le statut juridique. Parmi les exemples d’immeubles par destination, le Code Civil cite les pigeons des colombiers ou encore les ruches à miel, mais aussi  les animaux et les objets que le propriétaire d’un fonds de commerce y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds.

Immeubles de rapport

Un immeuble de rapport est un bien immobilier destiné à la location. Sa construction résulte souvent d’une opération immobilière spécifique, mais il peut aussi s’agir d’un immeuble transformé en immeuble de rapport. Conçu comme un placement par son propriétaire, cet immeuble est destiné à générer des revenus issus des loyers.

Immeubles d’exploitation

Un immeuble d’exploitation, par opposition à l’immeuble de rapport ou de placement, se caractérise par le fait qu’il s’avère indispensable à l’activité d’une entreprise ou d’un particulier.

Immobilier d’entreprise

L’immobilier d’entreprise est le marché immobilier relatif aux transactions de locaux et terrains destinés spécifiquement aux entreprises. Il regroupe les achats, ventes et locations de bureaux, usines, entrepôts, boutiques, centres commerciaux…

Immobilier d’habitation

L’immobilier d’habitation est le marché immobilier relatif aux transactions de locaux et terrains à usage d’habitation. Il peut s’agir notamment de maisons ou de bâtiments collectifs, lesquels sont découpés en appartements, auxquels s’ajoutent les parties communes (hall d’entrée, jardin, couloirs, local technique…) partagées par les différents occupants.

Immobilier rural

Par opposition à l’immobilier urbain, l’immobilier rural concerne les transactions relatives aux biens situés en campagne : maisons, fermes, bois et forêts, terrains agricoles, plans d’eau.

Immobilier tertiaire

L’immobilier tertiaire est le marché immobilier relatif au secteur tertiaire, par opposition au secteur industriel et agricole. Il concerne les terrains et locaux (bureaux, boutiques, murs commerciaux, entrepôts…) servant aux activités de services en général : commerce, administration, santé, éducation…

Indemnité d’éviction

Lorsqu’un bail commercial s’achève, si le bailleur refuse le renouvellement du bail ou s’il souhaite reprendre les locaux loués, il doit s’acquitter d’une indemnité d’éviction auprès du locataire. La condition : que ce dernier remplisse les conditions du droit au renouvellement du bail.

Indexation

L’indexation revient à faire évoluer une valeur en fonction d’un indice. Un bailleur peut notamment indexer son loyer sur l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires.

Indice du coût de la construction (ICC)

L’ICC mesure chaque trimestre l’évolution des prix (TVA incluse) des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il ne prend en compte que les travaux de construction, en excluant les coûts liés au terrain et aux frais annexes (honoraires, promotion, entretien…). Jusqu’en 2014, il était utilisé pour réviser les baux professionnels. Depuis 2014, deux indices peuvent être utilisés pour la révision de ces baux : l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires.

Indivision

Dans la situation juridique de l’indivision, plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Chacun des propriétaires, ou indivisaires, a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité et chaque propriétaire est tenu de régler les dettes de l’indivision au prorata de sa quote-part. Par ailleurs, la loi stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer, mais disposent d’un droit de préemption.

 

Juste valeur

Récemment adoptée en Europe, la juste valeur est une norme comptable fondée sur la valorisation au prix du marché à une date donnée. Il s’agit du prix qui serait reçu pour la vente à la date d’évaluation.

 

Location-vente

La location-vente permet à un locataire d’acheter le bien loué, immobilier ou non, à l’issue d’une période déterminée par contrat. Ce contrat signé avec le propriétaire précise le caractère obligatoire ou facultatif de l’acquisition.

 

Médiation

La médiation est une procédure de négociation confidentielle assurée par un tiers indépendant. Elle est destinée à aider différentes parties en litige à trouver un accord acceptable pour chacune d’entre elles.

Méthode par capitalisation

Pour calculer le prix de vente d’un bien immobilier, la méthode par capitalisation est celle la plus souvent adoptée lorsque le futur acquéreur souhaite louer ce bien. L’estimation de la valeur se calcule alors sur la base du loyer et du taux de rentabilité.

Méthode par comparaison

Pour calculer le prix de vente d’un bien immobilier, la méthode par comparaison consiste à se baser sur les données réelles du marché immobilier, en recensant des informations chiffrées sur les dernières ventes de biens similaires. Cette méthode est régulièrement utilisée par l’administration fiscale et les juridictions.

 

Nue-propriété

Le droit de propriété peut faire l’objet d’une distinction entre la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété donne le droit au nu-propriétaire de disposer d’un bien mais pas d’en user. Il peut le vendre, le donner, le léguer… Les obligations notamment fiscales dont doivent s’acquitter nus-propriétaires et usufruitiers sont distinctes.

 

Pas de porte

Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est une expression employée pour désigner une somme d’argent versée par le nouveau locataire d’un fonds de commerce au bailleur, lorsqu’il entre dans les lieux.

 

Taux d’actualisation

Le taux d’actualisation d’une opération est le taux minimal de rentabilité en deçà duquel un investisseur choisira de ne pas investir ses capitaux. Ce seuil est fonction des revenus attendus d’un investissement immobilier par exemple ou des taux du marché pour un investissement en actions, ou encore des risques liés au projet.

Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation correspond au rapport entre les revenus issus d’un placement, notamment immobilier, et le prix de vente. Grâce à ce ratio, un vendeur peut évaluer rapidement l’intérêt financier que présente cette vente. Exemple avec un bien immobilier vendu 80 000 €. Si les revenus locatifs sont de 6000 euros nets, et les frais et charges de 1500 €, le taux de capitalisation est de 4500 / 80 000 = 0,056, soit 5,6%.

Taux de rendement

Le taux de rendement ou taux de rentabilité exprime en pourcentage le rapport entre les revenus issus d’un placement, notamment immobilier, et le prix d’achat. Grâce à ce ratio, un acheteur peut évaluer rapidement l’intérêt financier que présente cet achat. Exemple avec un bien immobilier acheté 80 000 € (y compris droits de mutation et frais de notaire). Si les revenus locatifs sont de 6000 euros et les frais et charges de 1500 €, le taux de rendement est de 4500 / 80 000 = 0,056, soit 5,6%.

Taux de vacance

Le taux de vacance est le rapport entre la période où un bien immobilier n’est pas loué et celle où il l’est. Durant la vacance locative, le propriétaire ne perçoit pas de loyers, ce qui a un fort impact sur la rentabilité de son investissement immobilier.

 

Usufruit

Le droit de propriété peut faire l’objet d’une distinction entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit est le droit d’user et jouir d’un bien, dont dispose par ailleurs le nu-propriétaire. L’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas les mêmes obligations, l’usufruitier doit notamment assurer l’entretien du bien dont il a l’usufruit.

 

Valeur d’apport

La valeur d’apport est la valeur comptable pour laquelle un bien est transmis dans le cadre d’une opération financière. Elle est définie entre l’apporteur et l’apporté.

Valeur d’assurance

La valeur d’assurance est la valeur retenue par une compagnie d’assurance pour assurer un bien. Elle sert notamment à calculer les primes d’assurances et le montant de l’indemnisation en cas de sinistre.

Valeur foncière

La valeur foncière est la valeur d’un terrain. Elle varie selon l’utilisation permise sur le terrain (construction immobilière, exploitations agricoles, zones protégées…) et dépend donc largement de son potentiel d’activités.

Valeur hypothécaire

La valeur hypothécaire est la valeur retenue par un notaire pour établir une hypothèque sur un bien, notamment immobilier. L’hypothèque permet à un emprunteur de garantir une dette sur un bien immeuble. En cas de défaut de paiement, l’emprunteur s’engage à remettre son bien à son créancier. Le plus souvent, le créancier a recours à la justice pour obtenir la vente du bien et être payé.

Valeur locative de marché

La valeur locative de marché correspond au revenu moyen qu’il est possible de tirer de la location d’un bien, en particulier immobilier.

Valeur vénale

La valeur vénale est la valeur d’un bien sur le marché, obtenue en se basant sur la valeur de biens similaires mis en vente ou vendus récemment.