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Jurisprudence : la fixation du loyer du bail renouvelé

21 novembre 2016 - 14 h 04 min
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Selon un arrêt de la cour d’appel de Pau du 21 février 2012, le bailleur n’est pas fondé à solliciter la fixation du prix du bail renouvelé par le juge si le bail ne stipule pas expressément quelles sont les modalités de fixation du loyer.

Sur quoi se base le juge pour déterminer la valeur locative ?

  • Pour déterminer la valeur locative d’un commerce, l’usage est de pondérer les surfaces commerciales pour obtenir des « mètres carrés boutique », mais la Cour de cassation estime qu’on ne peut exclure des surfaces en raison de leur non-utilisation par le locataire (Cour de cassation, 3 avril 2012).
  • Concernant les bureaux boutiques (boutiques dont l’usage est uniquement dédié à des activités de bureaux, ex : banque), la cour d’appel de Paris estime dans un arrêt du 30 novembre 2011 que les éléments de référence sont à rechercher dans les loyers des locaux ayant la même destination, mais également dans les loyers des boutiques dans leur ensemble dès lors que le locataire jouit des bénéfices des locaux qu’il loue, liés à leur qualité de boutique (CA Paris, 30 novembre 2011).

À noter : La Cour de cassation se refuse à se prononcer quant à la fixation chiffrée du loyer, elle renvoie aux juridictions du fond.

  • La Cour de cassation n’a pas tranché définitivement la question des loyers décapitalisés et laisse la liberté aux juges du fond d’y avoir recours ou non. Peut-on dès lors intégrer des loyers décapitalisés (incluant le droit d’entrée ou prix du droit au bail) dans les éléments de référence pour fixer le loyer ? Pour certaines juridictions, oui (ex : TGI Toulouse, 12 mars 2012).
  • Lorsque les baux commerciaux énoncent les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, par exemple en ne se référant qu’aux prix du marché, le juge valide cette pratique. Un arrêt du TGI de Paris (TGI Paris, 30 janvier 2012) précise que ce prix peut se référer exclusivement à l’offre et à la demande de nouvelles locations de locaux vacants, excluant de fait les renouvellements et les fixations judiciaires. En l’espèce (un commerce avenue des Champs-Élysées), le prix du marché était supérieur de 33 % au prix qui aurait été retenu en prenant en compte les renouvellements et fixations judiciaires.
  • Le juge déduit généralement du loyer le coût des charges exorbitantes, incombant au bailleur (TGI Paris, 20 juin 2012).

Plafonnement, déplafonnement, non-plafonnement

Si différents éléments de référence varient en sens opposé, les juges appliquent depuis longtemps la technique du bilan. La Cour de cassation l’a encore approuvé dans un arrêt en date du 4 avril 2012 (Cour de cassation, 4 avril 2012).

Le juge valide ainsi le déplafonnement du loyer si par exemple les facteurs de commercialité se sont améliorés (TGI Verdun, 12 juillet 2012), mais pas si le déplafonnement du loyer a eu lieu en raison d’une disposition légale (CA Paris, 29/30 juin 2012).

Modification des caractéristiques propres au local

Le juge estime que certaines modifications des locaux autorisent le bailleur à déplafonner le loyer dès le premier renouvellement du bail (ex : places de stationnement supplémentaires, CA Paris 14 novembre 2012, travaux de communication entre plusieurs bâtiments, CA Paris, 7 mars 2012), ou à l’occasion du renouvellement suivant pour certains travaux d’amélioration (Cour de cassation, 3 avril 2012).

La différence entre travaux d’amélioration et travaux de modification est parfois incertaine, ce qui peut générer des interprétations divergentes concernant le délai permettant au bailleur de déplafonner, entre le 1er renouvellement du bail et le suivant.

À noter : les travaux nécessaires pour adapter les lieux à l’activité autorisée au bail et aux contraintes administratives ne sont pas considérés par le juge comme des travaux de modification ni d’amélioration (Cour de cassation, 12 juin 2012).

Modification de la destination du commerce

Le juge autorise le déplafonnement en cours de bail lorsqu’il y a modification notable de la destination du commerce, par exemple l’autorisation d’une activité non incluse initialement dans le bail (Cour de cassation, 14 novembre 2012).

Modification notable des facteurs locaux de commercialité

Le juge autorise le déplafonnement en cours de bail lorsqu’il y a modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire (Cour de cassation, 14 septembre 2011).

Exemples : création d’un centre commercial à proximité d’une boutique de chaussures, piétonisation d’un quartier, construction de logements neufs induisant l’augmentation de la population proche…

Locaux monovalents

Les locaux monovalents ne sont pas soumis à la règle de plafonnement en ce qui concerne la fixation du loyer, prévue dans le code de commerce. Les juges caractérisent de monovalents les locaux qui ne peuvent être affectés à un autre usage que moyennant des travaux coûteux, par exemple une salle de sport (CA Paris, 5 septembre 2012), mais aussi un garage, ou une station-service.

Concernant les hôtels avec restaurant, le juge s’attache à déterminer si les deux activités peuvent être exercées séparément ou non, notamment si le restaurant dispose d’une entrée distincte ou pas. Si les deux activités peuvent être exercées séparément, l’immeuble n’est pas monovalent (Cour de cassation, 2 octobre 2012). Dans le cas contraire, il est monovalent (CA Nancy, 18 octobre 2011) et le loyer est plafonné. La question de l’affectation de la recette des petits déjeuners à l’une ou l’autre des deux activités divise encore la jurisprudence.

Cas particulier : les cinémas, pour lesquels le juge ne retient que la méthode de la recette théorique de la billetterie et des recettes annexes, sans majoration possible fondée sur la valeur locative (CA Paris, 1er février 2012).

Locaux à usage exclusif de bureaux

Les locaux à usage exclusif de bureaux ne sont pas soumis à la règle de plafonnement prévue dans le code de commerce (article L 145-34). Mais si le bail permet au locataire de céder son droit au bail pour une autre activité, le plafonnement est alors appliqué par le juge (Cour de cassation, 14 février 2012).

 

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