Valeur vénale : Définition et méthode d’appréciation

Il n’existe pas de définition légale de la « valeur vénale ». La Cour de cassation énonçait en octobre 1984 et novembre 1986 que » la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation… et compte tenu des clauses de l’acte de vente « .

L’administration fiscale complète cette définition en précisant que ce prix doit tenir compte des données du marché, mais aussi des particularités physiques, juridiques et économiques du ou des biens considéré(s).

L’appréciation de cette « valeur vénale » repose sur différents critères et caractéristiques propres à l’actif permettant, en théorie, de déterminer la méthode de calcul à privilégier. En pratique, la doctrine administrative et la jurisprudence considèrent que « sauf les cas où, en raison de la singularité du bien […], toute comparaison est impossible, la valeur vénale de ce bien doit être établie par la comparaison de cessions, à l’époque de la mutation, d’un bien intrinsèquement similaire » (Cass. Com, 26 janvier 1999, n°97-10403).

Les méthodes d’évaluation de la valeur vénale

Pourtant la méthode par comparaison est bien souvent inadaptée, en particulier pour les actifs dits « de rendement » basés sur un revenu locatif (immeubles de rapport, locaux commerciaux, etc), pour lesquels les méthodes financières sont davantage pertinentes. Les magistrats de la Cour des comptes recommandent de plus en plus le recours à la méthode par capitalisation du revenu.

De même, l’administration fiscale reconnaît « que le marché des immeubles entiers est un marché restreint, caractérisé par un faible niveau de transactions immobilières dû au nombre peu élevé de produits mis en vente et aux prix conséquents limitant le nombre d’acquéreurs potentiels » et que « du fait de leur destination et de leur composition, deux autres méthodes peuvent être utilisées pour l’estimation de ces biens : l’évaluation par le revenu et l’évaluation analytique ».

Les abattements et les cas particuliers

Enfin, sujet de nombreux contentieux, la jurisprudence a souligné que, dans certains cas, l’administration devait tenir compte de la situation particulière de l’actif au moyen d’abattements (Cass., 10 mai 1988 et 16 février 2016).

Outre ceux prévus par la loi, l’administration admet la retenue de certains abattements :

Abattement pour la résidence principale

Au titre de la résidence principale (art.973 et 764bis CGI), à hauteur de 30% de la valeur vénale dans le cadre de l’IFI (écarté lorsqu’il s’agit d’un immeuble de rapport ou d’un actif détenu en SCI) ; à hauteur de 20% dans le cadre d’une déclaration de succession, dès lors que le bien est occupé par certains proches du défunt au jour du décès (non retenu pour les donations à titre gratuit).

Abattement pour occupation

Pour occupation, dès lors qu’il existe un bail. En fonction de la nature et de la durée de ces baux, cet abattement peut varier de 10 à 40% (baux d’habitation en loi 1989, meublés ou nus, en loi 1948, ou baux commerciaux).

Abattement pour indivision

Pour indivision : à défaut de comparables tirés de la cession isolée de droits indivis, l’administration admet parfois un abattement supplémentaire dans la limite de 20% (Cass., 16 février 2016), hors cas particulier d’une situation d’indivision entre nus-propriétaires (Cass. Com, 27-10-2009, n°08-11.362). En principe, aucun abattement n’est retenu pour démembrement de propriété d’un bien entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Abattement pour travaux

Pour travaux : l’administration concède parfois une décote supplémentaire pour « les seuls gros travaux réputés à la charge du propriétaire, les travaux d’entretien, d’aménagement, de rénovation et de peinture étant exclus, ces derniers ne relevant strictement que de la volonté du propriétaire ou de l’occupant du bien. » Attention toutefois de ne pas confondre l’évaluation de la valeur vénale des biens avec celle des parts de sociétés immobilières, qui elle dépend des données comptables (valeur des actifs, dettes financières, trésorerie).

Conclusion

Pour obtenir une évaluation précise de la valeur vénale d’un bien immobilier, il est essentiel de prendre en compte les différentes méthodes d’appréciation ainsi que les abattements spécifiques. Cependant, cette tâche peut être complexe et requiert souvent l’expertise d’un professionnel en évaluation immobilière.

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